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餐饮创业者要如何操作才会避免被坑

2018年05月10日转载自：红餐网

内容摘要：餐饮经营首要一件事就是要找好店铺，而选址之后决定命运则在于店铺租赁这部分，也就是你是否遇到一个靠谱的房东。遇到不靠谱的房东，涨租那是小事，停水停电或者刚开始经营突然被封了店铺也是常有的事情。商场承诺入...

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餐饮经营首要一件事就是要找好店铺，而选址之后决定命运则在于店铺租赁这部分，也就是你是否遇到一个靠谱的房东。

遇到不靠谱的房东，涨租那是小事，停水停电或者刚开始经营突然被封了店铺也是常有的事情。

商场承诺入住率不到80%免租，

谁知十几户餐饮商家遭断水断电

杭州的沈女士、李女士借了二十多万在某商场开了餐饮店。当时租店的时候找到美食广场的管理公司了解情况，了解情况的时候问了租金怎么算，招租方回答是入住率没有达到80%是不会算房租的。

沈女士觉得，既然法人代表给出了这样的口头承诺，他们愿意相信、接受。于是，当时十几位有意向做餐饮的店主和商场签订了租赁协议，租期从2016年12月23号起到2019年12月22号。租金押三付六。

但是几个月后，商场出现的一份清退通知书公函让大伙儿有点摸不着头脑。

公告说他们欠了房租，逾期不缴因此依然维权，停水停电。因此，很多餐饮老板准备开始营业的时候发现店被封掉了。

最后，沈女士和李女士等去和商场的法人代表理论，对方说从来没有承诺过入住率不达80%免租的承诺，这个不记租的承诺只是口头承诺并没有写在合同上，所以并没有真正给出过，让他们可以通过法律途径解决问题。

沈女士说为了在这个商场开店她都和老公离婚了，投了二十多万进去，结果却是这样，她实在无法接受。

以上的案例是很多餐饮创业者在租赁商铺实际操作中都会犯的不严谨错误。那么，在实际租赁中，餐饮创业者要如何操作才会避免陷入沈女士李女士这样的租赁坑呢？下面这些要点一定要记牢：

1、租用商铺的付款方式。

常用的付款方式有押三付三、押一付三，押三付一、押一付一等。作为一个100平左右的餐饮商铺，实际使用情况押三付三比较多，如果你品牌好，或者业主方（指房东）很想要你进，条件可以往下谈，可以谈成押一付三或者押一付一。

押金押的方式。一般是在签订租赁合同的时候就把押金支付到位，押一、押二、押三甚至更多的都有，从你自身的现金流考虑，押金当然是交的越少越好。最终能谈到多少就看你的品牌，以及你与业主的谈判能力了。

2、租金的递增问题。

一般租金都存在递增，100平左右店通常在4%-8%的递增。如果考虑你自身市场及品牌培育期长一些，可以和业主谈起始租金低，递增高一些，如果本身品牌有一定知名度，培育期较短，可以接受起始租金高一些，递增低一点。

同时你要考虑到租赁年限的问题，应该把每年递增后的租金进行核算，然后与自己预估营业额，该区域平均租金水平做比较，是否在接受范围，最终与业主谈定递增率。

如果租期较长，担心以后租金高于市场水平，可在合同中约定，如果租金水平与市场平均租金水平差异较大，双方友好协商后可调整租金及递增。

3、免租期。

免租期有些定义里包含装修期，有的不包含装修期，具体可在合同术语里进行明确。为了便于理解我把免租期和装修期分开说。正常情况下，不管店铺大小都会有装修期，100平的餐饮装修期为45-60天。装修期不收租金，但是要交纳物业费、空调费、水电费，有的还要收装修服务费。当然特别好的物业，从装修期开始就收租金的也有。

除开装修期外，一般只有新场会另外给到1-3个月免租期作为市场培育期，如果是成熟场子，你品牌很强势，你也可以要求业主提供你1-3个月免租期。免租期一般也是不收租金，但是要交纳物业费、空调费、水电费等。